در این مقاله نگاهی به نکات مهم گزارش ماهانه مسکن شهر تهران برای مرداد ماه خواهیم داشت. این گزارش توسط بانک مرکزی منتشر شده و شامل اطلاعات ارزشمندی در مورد تعداد معاملات و عوامل تاثیرگذار مانند متراژ، منطقه و ساخت و ساز بخش خصوصی و … است
رشد قیمت و تعداد معاملات مسکن
در طول مرداد شاهد افزایش قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان مسکونی و همچنین افزایش تعداد معاملات نسبت به تیر ماه بودیم. رشد معاملات نسبت به تیر ماه 3 درصد افزایش پیدا کرده و نسبت به مرداد سال گذشته رشدی 26 درصدی را شاهد بودیم. اگرچه این تعداد معاملات نسبتاً عدد پایینی است – نزدیک به 3600 معامله – اما نسبت به تیر ماه و خرداد ماه از یک رشد نسبی برخوردار شده است.
مقایسه نرخ مسکن با نرخ رشد تورم
قیمت متوسط هر متر مربع برای آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران 1.2 درصد رشد داشته و به هر متر مربع 88 میلیون و 500 هزار تومان رسیده که نسبت به قدرت خرید جامعه و به‌ویژه برای دهک‌های درآمدی شهر تهران عدد نسبتاً زیادی تلقی می‌شود. نکته قابل توجه این است که افزایش قیمت آپارتمان‌های مسکونی از رشد تورم متوسط در طول مرداد عدد پایین‌تری است.
رشد اجاره بها علیرغم رکود مسکن
اگرچه قیمت مسکن نسبت به تورم جامانده، برعکس، اجاره‌بها در شهر تهران در مرداد نسبت به تیر ماه 5.3 درصد رشد داشته است. رشد اجاره‌بها در شهر تهران در یک سال گذشته، به‌صورت نقطه به نقطه از مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته 45 درصد و در مناطق شهری کشور 49 درصد رشد داشته است- یعنی در مناطق شهری در یک سال گذشته، علیرغم رکود مسکن، چیزی نزدیک به 50 درصد رشد اجاره‌بها را داشتیم.
پیشی گرفتن قیمت اجاره از قیمت آپارتمان در تهران
رشد اجاره از رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران بالاتر بوده است؛ این به معنای آن است که نسبت P به R یا نسبت قیمت هر متر مربع آپارتمان به اجاره و رهن هر متر مربع آپارتمان روندی نزولی داشته است. هر زمان نسبت P به R نزولی بوده به معنای این است که همچنان در دوره رکود هستیم و به‌نظر می‌رسد این رکود فعلاً ادامه‌دار است.
بیشترین معاملات مسکن در تهران با چه قیمتی است؟
9 منطقه از 22 منطقه شهر تهران رشد منفی قیمت را در مرداد ماه تجربه کرده‌اند که منطقه‌ی 18 بیشترین کاهش قیمت را داشته است. همچنان عدم‌توازن بین قدرت خرید حقوق و دستمزد با رشد قیمت مسکن در چند سال گذشته نمود پیدا می‌کند.
56 درصد معاملات شهر تهران در واحدهای زیر 80 متر بوده و 57 درصد معاملات در مرداد ماه در آپارتمان‌هایی با قیمت زیر عدد متوسط مرداد ماه -یعنی قیمت‌هایی زیر متری 88 میلیون و 500 هزار تومان- بوده است.
پیشتازی واحدهای کوچک، نماد قدرت خرید پایین
بیش از 50 درصد معاملات تهران در واحدهای زیر 6 میلیارد تومان بوده است و به معنای این است که همچنان واحدهای کوچک متراژ (و نه لزوماً نوساز) در واحدهای زیر 6 میلیارد تومان در شهر تهران بیشترین خواهان را دارد که نمادی از قدرت خرید پایین است.
نزدیک شدن قیمت مسکن مناطق جنوب به شمال تهران
رشد مناطق جنوبی به خصوص مناطق 9 و 10 از مناطق شمالی بیشتر است. معاملات ابتدای امسال نشان می‌دهد که متوسط قیمت مناطق شمالی به جنوبی به 2.2 واحد رسیده است که واحدهای کمتری نسبت به سال‌های گذشته است. در مناطق شمالی به طور میانگین قیمت هر متر مربع، 2.2 واحد مناطق جنوب است-یعنی مناطق جنوب و شمال درحال نزدیک شدن به یکدیگر هستند.
با نبود قدرت خرید، تقاضای اندک مصرفی و به نوعی نبود تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، فعلاً انتظار تداوم رکود را داریم.
علت کاهش ساخت و ساز بخش خصوصی
کمبود نقدینگی در بازار به مراتب اثر خود را در معاملات زیر 5 هزار تعداد مبایعه‌نامه در ماه که در تهران ثبت می‌شود، نشان می‌دهد.
همچنین رشد قیمت مصالح از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده و این به نوعی انگیزه عرضه و ساخت‌وساز را در بخش خصوصی و سازندگان تا حدودی کاهش داده است.
